Предложение складских помещений в Беларуси впервые превысило спрос
В Беларуси предложение складских площадей впервые в 2016 году заметно превысило спрос и, по прогнозам экспертов, количество вакантных площадей будет увеличиваться. Однако владельцы логистических центров, прежде всего, в столичном регионе, не торопятся следовать тенденциям рынка.
ПЛОЩАДИ НАРАСТИЛИ, НО ОНИ НЕ ЗАГРУЖЕНЫ
Эксперты отмечают, что Беларусь в 2015 году не только значительно увеличила количество объектов логистической инфраструктуры, но также заметно улучшила качество их оснащения. По оценкам, объем инвестиций на строительство и развитие логистических центров в Беларуси в прошлом году достиг около 1 миллиарда долларов.
Следует отметить, что в последние годы логистическая инфраструктура в Беларуси росла как за счет ввода складских объектов производственных предприятий, так и новых площадей логистических провайдеров и девелоперов. По оценкам экспертов кафедры логистики Международного университета «МИТСО» общая площадь складов класса «А» и «В» логистических центров в Беларуси составляет в настоящее время более 640 тысяч кв м, из них склады общего пользования занимают 510 тысяч кв м, склады временного хранения и таможенные - 90 тысяч кв м, низкотемпературные и склады-холодильники – 40 тысяч кв м.
Эксперт TransinfoNews Дмитрий Курочкин отмечает, что к концу 2016 года ожидается увеличение в Беларуси площадей складов класса «А», «В» на 110 тысяч кв м до 750 тысяч кв м. Прогнозируется, что в 2017 году площадь складских площадей класса «А» и «В» в стране составит более 860 тысяч кв м, а в 2018 году - достигнет 1 миллион кв м.
По данным на середину апреля 2016 года, в Беларуси функционировало 38 логистических центров. Из них 11 логистических центров принадлежат государству, остальные созданы за счет средств национальных и иностранных инвесторов. Среди отечественных инвесторов – производственные предприятия, транспортно-логистические компании, логистические операторы, дистрибьюторы, ритейлеры, девелоперы, в числе иностранных – инвесторы из России, Азербайджана и Ирана. При этом 20 логистических центров создано в рамках программы развития логистической системы Республики Беларусь на период до 2015 года, еще 18 центров построены вне данной программы.
Следует также отметить, что с 1 ноября 2013 года в Беларуси введена добровольная сертификация исполнителей логистических услуг. Однако пока сертификацию прошли только 3 логистических центра - ООО «Евротибас», СП «Транзит» ООО и ООО «Балтспед логистик». Так что теперь эти компании официально соответствуют категории «логистический центр».
Самыми привлекательными регионами для строительства логистических центров в Беларуси остаются Минский (за МКАД, вблизи II и IX трансъевропейских транспортных коридоров) и Брестский (граница с Польшей) регионы. В настоящее время в Минском регионе расположены 29 из 38 логистических центров, в Брестском - 6 логистических центров. Из действующих логистических центров 11 являются государственными, остальные созданы за счет инвестиций национальных и иностранных инвесторов.
Однако вряд ли эта сфера останется столь же привлекательной для инвесторов, какой она была в предыдущие годы.
Эксперты отмечают, что основными тенденциями начала 2016 года в сегменте складской недвижимости стали изменение структуры спроса, падение арендных ставок и продажной стоимости квадратного метра, рост количества вакантных площадей и расторгнутых контрактов, а также затягивание ввода строящихся объектов или отказ девелоперов от строительства новых объектов складского назначения. В настоящее время рентабельность логистических услуг, оказываемых операторами, остается крайне низкой, а складские площади заполнены лишь на 40-60%. Хотя традиционно высокой остается загрузка в логистических центрах, обслуживающих внешнеторговые потоки.
ОПЕРАТОРЫ ПЕРЕХОДЯТ К КОМПЛЕКСНЫМ ТАРИФАМ
Падение спроса на складские услуги логистических центров привело к снижению ставок аренды, что обусловлено значительным снижением стоимости ответственного хранения и других логистических услуг.
«Если, к примеру, в 2013-2014 годах стоимость хранения одной паллеты составляла 10-12 тысяч белорусских рублей, то сегодня рыночная ставка – 5 тысяч белорусских рублей за одно паллетоместо. При этом некоторые операторы снижают ставки на хранение до 3,5-4,5 тысяч белорусских рублей. Тенденция на снижение ставок очевидна, учитывая, что тендерные ставки снизились до 2,8-3,2 тысячи белорусских рублей за одно паллетоместо», - отмечает Д. Курочкин.
В то же время, добавляет он, выяснилось, что некоторые операторы, завлекая низкими ценами, не могут оказать за эти деньги качественные услуги.
Среди новых тенденций белорусского рынка логистических услуг эксперты отмечают переход некоторых операторов к комплексным тарифам, в этом случае ставка за 1 паллетоместо включает приемку, маркировку, стикировку, паллетирование и отгрузку. Комплексные тарифы оказались для клиентов более привлекательными, чем тарификация каждой операции.
Однако несмотря на падение спроса на складские услуги в целом по Беларуси, не все логистические центры отреагировали на эту тенденцию.
«Некоторые из арендодателей до сих пор не идут на снижение арендных ставок вопреки тенденциям рынка. В частности, взять в аренду 5 тысяч складских помещений класса «А» в районе МКАД с хорошими подъездными путями по 6 евро сейчас практически невозможною. К примеру, логистический центр «Прилесье» держит ставку в районе 8-9 евро», - отмечает Курочкин.
По его словам, в настоящее время рыночная ставка арендной платы складских площадей класса «А» в Минске и Минском районе составляет 7-8 евро за 1 кв м, класса «В» – 5-6 евро. Для сравнения в 2013-2014 годах средняя арендная ставка за 1 кв м складской площади класса «А» достигала 10-12 евро, класса «В» – 8-9 евро.
Между тем, по оценкам эксперта, на территории Минска и Минского района в настоящее время по-прежнему эксплуатируется большое количество не отвечающих современным требованиям складских помещений, хотя в 2015 году наблюдалась активная миграция арендаторов с таких складов в современные.
НА 2016 ГОД ПРОГНОЗ ПЕССИМИСТИЧНЫЙ
По мнению экспертов, нынешний год станет одним из наиболее проблематичных как для складских операторов и белорусской логистической отрасли, так и бизнеса, занятого в этой отрасли.
Негативные тенденции развития логистической отрасли отчетливо проявились в первые месяцы 2016 года. «Маржинальность бизнеса складских операторов стремительно падает, поэтому некоторые игроки просто уходят с рынка и распродают складскую недвижимость», - отмечает Курочкин.
Говоря том, как в такой ситуации логистическим операторам удержаться на рынке, эксперт подчеркивает необходимость оптимизации затрат на логистику, вплоть до принятия в том числе непопулярных мер – аутсорсинг, пересмотр и сокращение штата, уход из отдельных сфер бизнеса и т. д.
«Без оптимизации затрат логистическое предприятие сегодня не выживет. Конечно, если оно ранее создало определенную финансовую подушку безопасности, это без принятия антикризисных мер может частично смягчить падение. Если же подушки безопасности нет, остается только оптимизация затрат», - констатирует эксперт.
Кроме того, мощный инвестиционный бум строительства логистической инфраструктуры, который еще недавно наблюдался в Беларуси, судя по нежеланию застройщиков налаживать комплексный логистический сервис, в ближайшем будущем может повлечь череду банкротств логистических провайдеров, чьи логистические центры построены без предварительного технико-экономического обоснования.
Эксперты также предупреждают, что сейчас в логистической отрасли Беларуси нужно более активно использовать аутсорсинг. Таким образом, сейчас Беларуси требуются качественные логистические центры с полным циклом логистических услуг, что позволит экспортерам и импортерам при передаче логистики на аутсорсинг минимизировать логистические затраты в конечной цене товара, а качественная переработка транзитного грузопотока логистическими центрами — увеличить доходы страны от транзита и повысить транзитную привлекательность ее территории.
