Самовольное строительство в Беларуси и его последствия для частных лиц

Насколько вы уверены в том, что ваш дом, сарай, гараж или дача имеют право существовать? Знаете ли вы о понятии «самовольное строительство» и о его последствиях? В статье мы подробно разберемся с этими вопросами и подскажем, что делать, если ваша постройка подпадает под определение самовольного строительства.

• Что такое самовольное строительство
• Почему самовольная постройка не ваша
• Что грозит за самовольное строительство
• Последствия самовольного строительства
• Как получить право собственности
• Что нужно знать

Что такое самовольное строительство

Гражданский кодекс РБ (далее ГК и ГК РБ) определяет самовольное строительство как изменение недвижимого имущества путем строительства или реконструкции капитального строения без разрешения. Ни один дом, гараж, сарай, дача или даже пристройка к существующему зданию не могут быть возведены, если у вас нет на это согласия исполкома или сельсовета.

Строительство можно считать самовольным в нескольких случаях:

1. Вы без согласования с сельсоветом или исполкомом построили дом в месте, которое вам просто приглянулось. Это называется самовольным занятием земельного участка.
2. Вы заявили, что будете строить гараж, а в итоге сделали баню, например. В этом случае самовольное строительство выражается в использовании земельного участка не по целевому назначению. Строить нужно только то здание, которое заявлено в проекте.
3. Вы построили здание по разрешению инстанции, которая не уполномочена выдавать такие разрешения. Например, РОВД вместо исполкома в городе или сельского совета в деревне. Это может произойти по чистой случайности или из-за недопонимания сотрудников инстанции. В законодательстве это обозначено как строительство «на земельном участке, предоставленном государственным органом, не имеющим полномочий на принятие решения о его предоставлении».
4. Вы возвели строение без проекта и всех необходимых разрешений на строительство.
5. Вы построили здание там, где это недопустимо в принципе. Например, на самом берегу водоема или в 1 метре от дороги. На аукционах такие участки обычно не продают.
6. Ваша постройка неустойчива и может обрушиться на прохожих, на проезжающие рядом машины или на другие здания. Заключение об устойчивости / неустойчивости постройки делает экспертная комиссия при сдаче сооружения в эксплуатацию. Пункты 5 и 6 подпадают под понятие «существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил».

Что говорит закон
Согласно Гражданскому кодексу РБ, существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил — это нарушения, которые могут создать потенциальную угрозу нарушения прав и охраняемых законодательством интересов других лиц, жизни или здоровью граждан, имуществу граждан и юридических лиц, нарушить установленные утвержденной градостроительной документацией регламенты использования территории, а также причинить вред окружающей среде, снизить эксплуатационную пригодность объекта.

Почему самовольная постройка не ваша

Запомните! Сколько денег вы ни вложили бы в строительство, сколько сил и времени ни потратили бы на заливку фундамента, укладку кирпича или кровлю крыши… Если постройка подпадает под определение «самовольное строительство», она не принадлежит вам. Она принадлежит государству.

С самовольной постройкой нельзя делать ничего:

• Дарить
• Продавать
• Сдавать в аренду
• Оборудовать в ней офис
• Проводить в постройке электричество, канализацию и газ

В конце концов жить в ней тоже нельзя. Здание, построенное без разрешения, по вашему желанию можно только снести. Но об этом позже.

Что грозит за самовольное строительство

Первое, что произойдет, — на вас составят административный протокол. В нем будет указана мера вашей ответственности. Это предписание на снос здания и/ или штраф. Обычно исполком заказывает снос здания у какой-то организации, а «застройщика» обязывает оплатить услуги.

С 1 января 2017 года размер штрафа за самовольное строительство для физлиц составляет от 20 до 50 базовых величин. Если вы ИП, вам грозит штраф в 20–100 базовых, а юрлица за самовольное строительство могут заплатить в казну до 500 базовых величин.

Важно знать!
На вас не составят административный протокол, если вы физическое лицо и признаете себя виновным в совершении правонарушения. И штраф в этом случае также должен быть минимальным. Это регулируют Процессуально-исполнительный кодекс (часть 3 статьи 10.3) и Кодекс об административных правонарушениях (часть 6 статьи 6.5) РБ.

Административный протокол за самовольное строительство можно получить от уполномоченных сотрудников следующих инстанций:

• Коммунальная служба
• Исполком или сельсовет (в зависимости от места постройки)
• Департамент контроля и надзора за строительством и его комиссии по областям

Милиция составлять протокол об этом административном правонарушении не имеет права. Зато может подать в исполком запрос на законность вашей постройки. И не только милиция. Не забывайте о «доброжелателях», которые всегда найдутся.

Перечень организаций утвержден статьей 3.30 Процессуально-исполнительного кодекса РБ об административных правонарушениях (ПИКоАП). Причем составить такой протокол может только организация, которой подведомственна земля с вашей самовольной постройкой.

Последствия самовольного строительства

У каждого земельного участка есть целевое назначение. Оно может быть сельскохозяйственным, промышленным и строительным. Но даже последнее не про вас, если вы освоили землю и построили там здание без разрешения.

Последствия самовольного строительства могут быть разными. Они зависят от типа нарушения.

• Первый — строительство на самозанятом участке. В этом случае на основании пункта 3 статьи 223 ГК РБ исполком или сельсовет принимает решение о сносе и устанавливает срок для этого. Снести здание вы обязаны за свой счет или собственными силами. Если вы не уложитесь в срок, вам также грозит штраф.
• Второй — строительство объекта, который не был заявлен по проекту. Например, летняя кухня вместо сарая. В этом случае вы должны либо снести постройку, либо привести ее в прежнее состояние. Это регулирует четвертый пункт статьи 223 Гражданского кодекса.

Также вас могут наделить правом собственности на строение, принять его в эксплуатацию и зарегистрировать. Это допустимо, если ваша постройка не нарушает градостроительные и строительные нормы. Такое решение принимает исполком или сельсовет.

Если право собственности признают и разрешат вам продолжить возводить здание, вы должны в кратчайшие сроки собрать все необходимые документы, разрешающие строительство.

Если право собственности исполком не признает, вы обязаны выполнить требования инстанции в установленный срок. Вы можете обжаловать решение в суде. Это можно сделать самостоятельно или с помощью квалифицированного юриста.

Как получить право собственности

В местном органе самоуправления есть комиссия, которая принимает решения по самовольному строительству. Она состоит из сотрудников управления ЖКХ, архитектуры и землеустроительной службы. Также в комиссию входят сотрудники УВД, МЧС и санэпидемстанции.

Чтобы узаконить постройку, вам понадобятся следующие документы:

• Заявление на признание права собственности.
• Заключение по надежности, несущей способности и устойчивости конструкции самовольной постройки — если здание не одноэтажное.
• Копия решения суда о признании права собственности.
• Документ, подтверждающий ваше право на владение земельным участком.

Эти документы нужно передать в исполком или сельсовет, в зависимости от территории, на которой находится ваша самовольная постройка. Комиссия рассматривает документы бесплатно в течение 15–30 дней со дня их получения.

На время рассмотрения все работы нужно прекратить. Как только комиссия примет положительное решение, продолжайте работу.

Итак, что нужно знать в случае самовольного строительства

1. Решение о строительстве объекта выносит только исполком или сельсовет.
2. Как только вы поняли, что самовольно строите объект, сразу обращайтесь в агентство государственной регистрации. В городское или областное.
3. Самовольная постройка не имеет адреса. Поэтому ее нельзя дарить, продавать и сдавать в аренду.
4. Самовольное строительство влечет за собой штраф до 50 базовых величин и иногда административный протокол.
5. Снос самовольной постройки осуществляется за ваш счет.
6. Право собственности можно получить даже на самовольную постройку.
7. Сохраните каждый чек и каждую квитанцию на покупку и доставку стройматериалов. Они могут стать аргументом в вашу пользу при рассмотрении иска о праве собственности.

Запомните! Любую стройку лучше делать по всем правилам. Иначе ваши силы будут потрачены впустую, а снос здания сделает кошелек значительно тоньше.